传统商圈概念完全颠覆 商业物业租金有望下降

　　如果你还死板地遵循以门店所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展、想着辐射多少周边多少公里范围内的传统商圈原则，或许你最终得到是门店为什么没有像当初预想的那样，来店的顾客数为何变少，客单价为何无法提升，辐射的范围为何越来越小甚至无法判断究竟能覆盖多大区域?传统商圈概念将被完全颠覆。零售企业需要对此保持清醒的认识。以往很多成功的经验和方式，现在运用在门店的营运上，往往不再那么奏效，就是因为过往的体系已经被打破，传统思维、观念、营销包括商圈等，都在时刻升级和变化。你会看到消费者接受新事物的能力和速度都比过去要更强更快，消费习惯的改变也非常迅速，而门店服务的方式也在发生着巨大的改变。

　　举一个例子，很多实体店(如餐饮、休闲食品、烘焙、便利店等)大部分时间门可罗雀，我们根据传统的生意模式去调查统计并进行分析时，往往会得出根本无法正常维持运营的结论。但事实果真如此吗?真相是，他们可能从来就没有依靠过进店客流的销售来实现盈利，而是靠与O2O结合，通过外卖等其他方式就解决了生存问题——当然，这可能导致实体店过于依赖其他平台产生的业绩而最终被第三方掌控，但对于有一定规模的实体零售企业而言，你这种担心本就是杞人忧天。因为我的目的，是希望实体零售企业不要再被传统的观念所束缚，被过时的概念所误导，且陷在其中还全然不知，错失拥抱新发展的良机。

　　所以，零售企业们，你们真的应该像生鲜传奇那样，重新进行门店定位、定品、定数、定品，定架、定价，未来实体店的成功，就是取决于你有多贴近消费者，你有多吸引消费者，你有多了解消费者。除此，别无其他。企业的经营都已经没有边界，传统商圈的概念也将会慢慢终结，退出历史舞台。很多人说是电子商务突破了传统的商圈概念。事实上，这并非完全是电商的功劳，而是社会发展到一定阶段的必然产物，也就是说，如果没有电商这种模式，也会有其他的模式来替代传统商圈的概念。比如，当初沃尔玛、家乐福这样的外资零售巨头在进入中国市场时号称的5公里、3公里死亡圈，一度让内资零售企业惶然不已，但如今这种现象还有存在的可能吗?

　　现在一说起实体零售，似乎除了挑战还是挑战，除了困境还是困境。但是，事物都有两面，好消息可能也就要出现了：2016年，涨了多年的商业物业租金有望迎来下降。这对于租金成本一直在攀升的零售企业来说，应该算是一个利好吧?一位名叫一叶落而知天下秋的网友在2015年写的一篇《大批关店潮开始了，不要以为与你无关》的文章很有道理：细心的你会发现，走在大街小巷里，很多门面房是空的。以前，空的店什么时候都有，不过没有现在多，而且是很多。有些繁华区域甚至整条街全关掉了。再细心地观察，你会发现，这些店上面写的是出租，而不是转让。新铺出租是正常的，问题是很多店都是老铺。老铺由房东出面直接出租而不是转让，这个不符合常理。

　　不符合常理，但符合市场规律。事实上，不仅不是转让而是直接出租，而且租金也有很大的商量空间。前几年坐地要价甚至业主随意毁约的现象大为减少，甚至未来几年会出现逆转(确实这个逆转得也太快了点)。由于前些年商业地产的过度开发，中国各地已经出现大量的存量商业物业，甚至一些大型购物中心也出现严重过剩。再加上近两年大店的百货店和街铺大量关店和经营不断倒闭，又使一大批商业物业空置。而现在企业开店却更加审慎，同时，商业地产商和一些商铺的业主也希望引起更成熟、更能持续发展的品牌商业以提升物业价值和避免频繁更换租户，并对市场租金有了更为理性的认识，不再漫天要价，多重因素积累到一起，商业物业的租金下降的日子应该不会太远了。这对于有着市场优势的零售企业来说，又一个抄底门店的时机出现了。但是也要提醒那些经营能力欠缺的企业，仍然要三思而后行，租金下降的另一面是生意更加难做，没有金刚钻，还是别往自己身上揽多了瓷器活。