百货瘦身加码体验业态 购物中心内百货主力店成“鸡肋”

　　多个购物中心百货面积缩水加强购物体验

　　“购物中心去百货化”,有人说是趋势,有人认为是伪命题,在争论不休的时候,事实会帮助我们做出正确的判断。近日,在诸多百货出现关店的同时,曾经以强势主力店姿态入驻购物中心的模式也在经受考验,有成熟购物中心缩水原本百货的面积,也有新兴购物中心不再引进大型百货店。受访业内人士坦言,只是卖东西的百货,无法像体验业态给购物中心“旺场”,如何加强购物体验是未来应考虑的问题。

　　现象

　　百货瘦身加码体验业态

　　“购物中心是否要去百货化”,业内龙头已开始考虑这个问题。近日,有媒体报道称,万达在福建的两个项目将于年底开业,而值得注意的是,两家广场中的万达百货都将“瘦身”至4个楼层。公司表示,瘦身缘由是适应城镇消费力进行调整,也为增加一些体验业态。这一举动从侧面印证了此前万达广场欲减少零售业态的传闻;就在去年万达还对外宣布,2014年开业的万达广场(不包括万达百货)将全面取消服饰业态。

　　就在上周,广州某百货公布消息,在下一个合同期内,位于某成熟购物中心内的百货主力店面积将缩减,同时对现有结构进行调整。对此,该成熟购物中心表示,空出的面积将用于兴建场内的海洋馆等体验业态。

　　事实上,很多新兴的购物中心已不再将大型百货看得那么重要了。新快报记者了解到,如位于番禺的荔园新天地,主力店包括麦德龙超市、金逸影城、永旺莫莉幻想儿童乐园、百乐门宴会中心等,却未增设大型百货;而在天河区的东方宝泰内有永旺超市(内含百货业态)、无印良品等零售商,也没有大型百货店;在海珠区的乐峰广场也仅引进了包含百货业态的永旺超市。

　　“没有大型百货店,购物中心也能生存下来,这与以前的思维完全不同,这源于消费结构发生了变化。”一位购物中心负责人告诉记者。

　　困境

　　实体零售疲软百货难揽客

　　消费结构的变化是因为电商对实体零售的冲击,近年来国内诸多百货同质化严重, 受电商冲击的实体零售已被认为缺乏竞争力。根据艾瑞咨询发布的数据,2013年中国网络购物市场交易规模达到1.85万亿元,增长42.0%,约占全社会消费品零售总额7.8%。

　　在网上销售的冲击下,大型零售企业销售增速呈明显下降趋势。据广州统计信息网最新数据显示,今年1月至4月,全市实现社会消费品零售总额2422.14亿元,同比增长10.1%,同比增速下降5.2个百分点。其中,批发和零售业实现零售额2112.23亿元,增速分别为10.6%和6.8%,同比也有所下降。业内人士预计,今年大型零售企业销售仍将呈现低迷态势,增长速度会继续放缓。

　　“百货同质化,又比网购价格高,只是卖东西根本无法吸引到客流。”一位从业从员将百货店形容成购物中心的“鸡肋”,“大型百货好像不能少,但确实无法像体验业态一样招揽客流,生意不好时无法旺场;等生意好了,百货主力店承租面积大、租金低又成为提高利润的负担。”

　　有分析提到,购物中心井喷式发展,为了旺起来,先要活下来,越来越多管理方发现,引入溜冰场、电影院、儿童乐园等,远比大型百货带来的客流多,为短期内集客的考虑,很容易作出牺牲大型百货的选择。

　　趋势

　　百货积极转型求突围

　　购物中心仍然需要零售业态,但是否需要百货却让人疑惑了,这是因为百货的商业模式需要改变。百货的同质化导致了竞争力低,每家百货品牌都大致相仿,在“东西好卖”的年代,只要品牌全就能有优势;然而“躺着赚钱”的时代过去了,竞争激烈加剧利润摊薄,百货“二房东”的模式受到了考验。

　　“购物中心自己也可以引进品牌。”上述购物中心负责人表示,拥有零售业态的方法变多了,再加上快时尚品牌的开店,大型百货已没有吸引力。

　　百货公司已意识到危机,开始转型。去年广州本土百货中,包括广州友谊、摩登百货均有门店转型奥特莱斯,完善价格结构;同时,各百货又积极“触电”,广百百货的“广百荟”、摩登百货推出“摩登网”,广州友谊更在今年初高调宣布“全渠道”战略,旗下“友谊微百货”APP已上线。

　　盈石集团研究中心发布报告认为,百货可以从三方面应对困难,比如增加自营比例,模仿国外的高端精品百货连卡佛等卖手制的模式;或者借鉴购物中心优势,增强体验性;此外,利用实体店在黄金地段的优势,线上线下联动,利用O2O实现优势互补也是发展之路。

　　■行家指路

　　找准定位科学运作 中型零售物业具四大投资优势

　　虽然受整体供应大增和电商冲击,广州零售物业的租金增幅正在放缓,但随着广州市中心成熟商圈可投资大型零售项目的日益减少,不少投资者将眼光转向了新兴商圈的大型零售项目。来自仲量联行的调查研究发现,在广州市中心的成熟商圈内,一些规模在1万-3万平方米的中型零售地产项目,如果能运用先进的开发理念对其进行包装,打造成有特色的零售商业项目,也能够在市场上找到生存空间,足以为投资者带来可观的投资回报。

　　仲量联行广州零售地产部总监林世松为投资者们总结出市中心中型零售地产项目的投资四大优势:

　　一、相比购物中心,投资总价不高,对投资者资金要求相对较低。如一栋三层住宅裙楼,单层面积5000平方米,总面积即1.5万平方米,项目投资总价仅3亿至4亿元,远低于购物中心动辄20亿-30亿元的投资额。2013年,广州零售物业市场录得的两宗交易均超过20亿元,分别是荔湾区的西城都荟,交易额26亿元;白云区白云绿地中心二期商场,交易额22亿元。

　　二、投资回报时间较快。相对传统购物中心,中型零售地产项目的投资回报时间较快,投资回报也更有吸引力,对于资金规模不大的投资者,是更好的选择。

　　三、拥有成熟的配套和稳定的消费群。此类项目往往位于成熟商圈内,交通便利,周边设施成熟完善,此外,由于项目周边拥有大量居住人口或办公人群,足以形成支撑零售物业的稳定的消费群体。相比新兴商圈,商场项目的培育周期更短。

　　四、开发运营方式更灵活。此类项目由于总面积不大,相对大型购物中心,在调整商场定位、商户组合、租赁策略方面更加灵活,更容易适应随时变动的市场形势。